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    1. 購(gòu)房養(yǎng)老卻成空,購(gòu)買二手房要注意什么?

      2021-05-12 09:14:30 來(lái)源:平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)融媒體中心 作者:融媒體記者 黃珊 通訊員 丁炎珠

      買房本是一件高興的事情,但老秦夫婦卻因?yàn)樽约旱绞植痪玫男路糠钙鹆穗y。原來(lái),這剛裝修好的新房是法院強(qiáng)制執(zhí)行案涉房產(chǎn)。這種情況下,該房產(chǎn)將何去何從?

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      老秦夫婦幾年前見(jiàn)兒女均成家,為使晚年生活不打擾子女,便經(jīng)由中介介紹購(gòu)置一套二手房屋。在付清首付款后,二老著手裝修房屋,但因照顧孫子孫女需要,故裝修結(jié)束后,兩人也僅是偶爾回新房居住。但2019年年底,老秦夫婦回新家打掃房屋時(shí),發(fā)現(xiàn)門上粘貼了法院的查封公告。

      二老急忙向法院了解情況,方知原屋主涉及執(zhí)行案件,自己的房屋被當(dāng)成原屋主的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行了。老秦夫婦隨即向法院提起執(zhí)行異議,要求法院解除查封、不得拍賣其房屋。該案歷經(jīng)執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴一審二審,法院終未支持老秦夫婦的訴求。那么,問(wèn)題出在哪呢?

      法官說(shuō)法

      老秦夫婦主張享有排除強(qiáng)制執(zhí)行案涉房產(chǎn)的權(quán)益當(dāng)且僅當(dāng)符合下列所有條件時(shí)才滿足:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。對(duì)此,二人提交了《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》、購(gòu)買裝修材料的訂貨合同、安裝作業(yè)單、水電費(fèi)繳納憑證等證據(jù)證明合同效力及其在查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)。對(duì)于是否已全部付清價(jià)款的問(wèn)題,老秦夫婦提交了購(gòu)房款收據(jù)、銀行個(gè)人貸款對(duì)賬單等材料予以佐證。

      但法院審理時(shí)發(fā)現(xiàn)倆夫婦每月償還按揭貸款是通過(guò)將款項(xiàng)支付至前屋主銀行賬戶,實(shí)際按揭貸款人仍是前屋主之名,老秦夫婦的付款行為實(shí)質(zhì)是向前屋主分期支付購(gòu)房款,在按揭貸款尚未結(jié)束前,法院無(wú)法認(rèn)定其已支付全部?jī)r(jià)款。

      另外,在倆夫婦購(gòu)房時(shí),前屋主已前往公證處委托老秦辦理后續(xù)權(quán)屬登記和過(guò)戶登記手續(xù)。購(gòu)房不久后,老秦便將前屋主名下的國(guó)有土地使用權(quán)證辦出,但老秦一直未前往銀行辦理解押手續(xù)并將房屋過(guò)戶至其自己名下。綜上,由于老秦夫婦無(wú)法滿足上述(三)(四)條件,法院駁回了老秦的訴求。

      法律課堂

      老秦夫婦本應(yīng)如何做才能保護(hù)自己的權(quán)利?

      不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)。老秦夫婦應(yīng)在前屋主的銀行按揭貸款一次性清償后,及時(shí)將房屋過(guò)戶至自己名下。在法律上確認(rèn)老秦夫婦是房屋的所有人。雖然該過(guò)程將增加實(shí)現(xiàn)權(quán)利的費(fèi)用,但可切實(shí)保障自己的權(quán)利。

      若倆夫婦一次性付清全部購(gòu)房款但房屋尚未過(guò)戶,法院是否會(huì)支持他們的訴求?

      視情況而定,若非因倆夫婦自身原因未辦理過(guò)戶登記,法院或可支持其訴求;反之,法院則無(wú)法支持其訴求。

      購(gòu)買二手房要注意什么?

      1.簽訂買賣合同前,確認(rèn)二手房產(chǎn)權(quán)情況,謹(jǐn)防下列情形:房屋存在禁止買賣的情形、房屋存在抵押權(quán)、居住權(quán)、租賃等情況,房屋被司法查封、房屋出賣人沒(méi)有相應(yīng)處分權(quán)等。

      2.簽訂買賣合同時(shí),要明確注明產(chǎn)權(quán)情況、價(jià)款支付方式、過(guò)戶時(shí)間節(jié)點(diǎn)、各項(xiàng)費(fèi)用承擔(dān)等內(nèi)容并應(yīng)列明違約責(zé)任。

      3.簽訂房屋買賣合同后,應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

      法條依據(jù)

      《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條

      金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

      責(zé)任編輯:林斯崢

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